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¿Es posible dar en anticipo un inmueble que se encuentra arrendado? [Resolución 1286-2022-Sunarp-TR]

SUMILLA: ENAJENACIÓN DEL BIEN ARRENDADO. De conformidad con el artículo 1708 del Código Civil es posible enajenar un bien inmueble que se encuentra arrendado.

Fundamentos destacados. 2. El anticipo de herencia se encuentra regulado por el artículo 831 del Código Civil, que establece que las donaciones u otras liberalidades que por cualquier título, hayan recibido del causante sus herederos forzosos, se considerarán como anticipo de herencia para el efecto de colacionarse, salvo dispensa de aquél.

Según afirma Augusto Ferrero Costa2 , el anticipo de herencia no es otra que una calificación al contrato de donación, por tanto, se trata de un acto jurídico en el cual intervienen el donante y donatario.

3. Sobre el tema, la presente instancia ha expresado en diversas resoluciones, que las donaciones y liberalidades hechas en vida se atribuyen como anticipo de legítima, dado que mientras no ocurra el hecho de la muerte no existe legítima y el beneficiario no puede ser considerado legitimario; sin embargo, la donación sigue siendo válida, consecuentemente se puede inferir que lo que se presenta en vida es un acto de donación, que nuestro Código legisla en los artículos 1621 y siguientes, contrato que eventualmente podría surtir efectos de anticipo de legítima al tiempo de la muerte del donante y siempre que no se presenten los supuestos de desheredación, indignidad e incluso renuncia que importen que el donatario no tuviese la calidad de legitimario.

Asimismo, se ha señalado que el anticipo de legítima es un acto de atribución patrimonial a título gratuito que efectúa una persona a favor de sus herederos forzosos, según se desprende del artículo 831 del Código Civil; en ese sentido y cuando dicho acto de liberalidad tiene por objeto transferir la propiedad de un bien determinado, este no es sino una donación, en los términos del artículo 1621 del Código Civil, con la particularidad de que el donatario (anticipado) siempre será heredero forzoso del donante (anticipante), por lo que el anticipo de legítima se encontrará sujeto a los mismos requisitos de validez de la donación.

6. Al respecto, es pertinente señalar que el arrendamiento, también conocido como alquiler, es un contrato en virtud del cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien, mientras que este último se obliga al pago de una renta convenida (artículo 1666 del Código Civil).

El artículo 17083 del Código Civil regula la enajenación del bien arrendado, estableciendo en el numeral 2 que si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.

Podemos advertir del texto expreso de la norma que es posible enajenar un inmueble arrendado; siendo ello así, lo pactado en la cláusula sexta de la escritura pública del 22/7/2021 no resulta contradictorio ni contraviene el artículo 923 del Código Civil, como sostiene la registradora.


TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. – 1286 -2022-SUNARP-TR

Lima,07 de abril de 2022

APELANTE: JORGE FERNANDO ZULETA GUIMET.
Notario de Lima
TÍTULO: No 3175216 del 12/11/2021 (SID SUNARP).
RECURSO: Escrito presentado el 7/2/2022.
REGISTRO: Predios de Arequipa.
ACTO: Anticipo de legítima.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del Sistema de Intermediación Digital – SID SUNARP, la inscripción del anticipo de legítima de alícuotas que otorga Delia Rosa Concha Fernández a favor de su hija Cynthia Cecilia Arrieta Concha, respecto del predio inscrito en la partida N° 11089819 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se presenta parte notarial de la escritura pública del 22/7/2021 otorgada ante el notario de Lima Jorge Fernando Zuleta Guimet..3

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Arequipa Adriana Zavaleta Zapana observó el título en los siguientes términos:

(Se reenumera para mejor resolver)

“SEÑOR NOTARIO: JORGE FERNANDO ZULETA GUIMET

ANTECEDENTES

Se solicita inscripción de ANTICIPO DE LEGITIMA respecto del inmueble inscrito en la Partida N° 11089819 del Registro de Predios.

DEFECTOS ADVERTIDOS Y SUGERENCIAS

Habiéndose efectuado el reintegro solicitado, se ha procedido a la calificación del presente título, observándose lo siguiente:

1. De la calificación efectuada al título presentado, se observa que en la cláusula sexta de la Escritura Pública N° 573 de fecha 22-07-2021 se señala que la anticipante declara que la entrega de la posesión de la propiedad inmueble se realizará inmediatamente después de suscrita la presente minuta, expresa además que el bien se encuentra alquilado por 1 año, renovable; que los frutos y productos de ese alquiler serán destinados para la anticipante, mediante depósito en la cuenta de ahorros que la anticipante señale, depósito que realizará la anticipada o el arrendatario, según sea el caso.

Según lo señalado en la cláusula en mención, resulta contradictorio ya que indica que se entrega la posesión de la propiedad, sin embargo, la misma se encuentra alquilada y que puede ser renovable, lo cual contraviene al Art. 923 del Código Civil, por lo que se deberá de presentar escritura aclaratoria

2. Asimismo, en la cláusula décimo quinta se señala que la anticipada constituye en un cuasiusufructo vitalicio a favor de la anticipante sobre las rentas del inmueble materia de anticipo, de conformidad a lo estipulado en los artículos 1018, 1019 y 1029 del Código Civil. Al respecto se tiene que según el Código Civil el artículo 1029 señala sobre el derecho de uso y habitación, por lo que sírvase aclarar mediante instrumento público aclaratorio cuál es derecho que se constituye a favor de la anticipante. 

(…) CITA LEGAL

– Artículo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

– Artículo 2011 del Código Civil

DECISION

El título presentado ha sido observado”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, sobre la base de los siguientes fundamentos: – Al respecto, se cumple con precisar que la entrega de posesión no implica necesariamente un acto material, toda vez que el ejercicio de la posesión se puede realizar de manera inmediata o mediata como en el presente caso, toda vez que el poseedor mediato es el que posee por intermedio de otro, asimismo precisar que lo señalado en la escritura pública no limita el derecho de propiedad ya que ambas partes otorgantes del instrumento han convenido en lo estipulado en la misma.

– Respecto al punto 2, conforme obra establecido en la cláusula décimo quinta de la escritura materia de inscripción, la constitución de cuasiusufructo vitalicio a favor de la anticipante sobre las rentas del inmueble materia de anticipo, se amparó en los artículos 1018 y 1019 del Código Civil; sin embargo, por error material se consignó además el artículo 1029 el cual corresponde al derecho de uso y habitación. En tal sentido me desisto de la fundamentación amparada en el artículo N° 1029 del Código Civil, debiendo mantenerse únicamente los artículos 1018 y 1019 relacionados al cuasiusufructo vitalicio.

[Continúa…]

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