Cómo citar: División de Estudios Jurídicos de Gaceta Jurídica. Muro, M. & Torres, M. (2016). La práctica contractual en sus modelos y documentos. Tomo 1. Lima: Gaceta Jurídica. pp. 41-47.
Modelo de contrato de compraventa de bien futuro (compraventa en plano)
Señor Notario:
Sírvase extender en su registro de escrituras públicas una donde conste el contrato de compraventa de bien futuro que celebran de una parte la Empresa Constructora denominada ………………………….., con RUC Nº ………. , inscrita en la Partida Electrónica Nº …………… del Registro de Personas Jurídicas de Lima, debidamente representada en este acto por don AAA, identificado con DNI …….., de estado civil soltero y con domicilio en ……………….., facultado según poder debidamente inscrito en la Partida Electrónica Nº …………… del Registro de Personas Jurídicas de Lima, a quien en lo sucesivo se denominará EL VENDEDOR; y de otra parte don BBB, identificado con DNI …….., de estado civil soltero y con domicilio en ………………….., a quien en lo sucesivo se denominará EL COMPRADOR, con intervención de don CCC, identificado con DNI …….. en calidad de FIADOR; en los términos contenidos en las cláusulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL VENDEDOR es propietario del terreno urbano ubicado en …………….., distrito ….., provincia ….. y departamento de ….., el mismo que se encuentra inscrito en la partida registral Nº ….. del Registro de la Propiedad Inmueble de ….., cuya área, linderos y medidas perimétricas se hallan consignados en el referido documento registral. EL VENDEDOR adquirió la propiedad del inmueble de su anterior propietario Don ……………………., mediante escritura pública extendida por ante el Notario Público de … Don ……, conforme obra en el asiento ……. de la referida partida registral del citado Registro de la Propiedad Inmueble de ……
SEGUNDA.- EL VENDEDOR deja constancia que sobre el terreno descrito en la cláusula anterior ha proyectado construir un edificio de 5 pisos, el cual estará conformado por 10 departamentos y 5 estacionamientos lineales. Cada piso constará de dos departamentos de 120.00 m2 cada uno. A cada departamento le corresponden 1 estacionamiento en línea de 15.00 m2. Con capacidad para dos vehículos.
La distribución del edificio de acuerdo a los planos de edificación será la siguiente:
Primer Piso
Departamento 101: Con un área de 120.00 m2, con la distribución que consta en el respectivo plano de distribución.
Departamento 102:
Segundo Piso
Estacionamientos:
Estacionamiento Uno; con un área total de 15.00 m2
Estacionamiento dos: Estacionamiento tres:
Estacionamiento cuatro:
Estacionamiento cinco:
EL VENDEDOR cuenta con la aprobación municipal de los planos de edificación del inmueble descrito en el párrafo anterior. De igual forma, cuenta con la respectiva Licencia de Construcción otorgada por la Municipalidad de ……..
EL VENDEDOR se compromete a realizar y culminar la edificación a la que se refiere la cláusula precedente el año …….. No obstante ello, forma parte del presente contrato el anexo 1-A en donde se especifica el cronograma de los avances de la obra.
De igual forma, EL VENDEDOR se obliga a una vez culminada la edificación realizar todas las gestiones municipales, notariales y registrales a fin de obtener el registro de la fábrica, el reglamento interno y la correspondiente independización en un plazo máximo que no excederá de tres meses contados a partir de la fecha de culminación de la obra.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA.- Por el presente contrato, EL VENDEDOR se obliga a transferir, en favor de EL COMPRADOR, la propiedad del Departamento Nº ……. y del estacionamiento Nº ……. de existencia futura, a que se refieren las cláusulas primera y segunda respectivamente de este documento.
EL VENDEDOR se obliga a entregar el departamento y el estacionamiento materia de la presente transferencia totalmente terminados y regularizados registralmente en la fecha señalada en la cláusula precedente y con las características, acabados y demás especificaciones que se señala en el anexo 1-B del presente contrato.
Por su parte, EL COMPRADOR se obliga a pagar a EL VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA Y LUGAR DE PAGO:
CUARTA.- El precio del bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR asciende a la suma de S/ ….. (….. y 00/100 soles), que EL COMPRADOR cancelará en dinero, íntegramente y en armadas, en la siguiente forma y oportunidades:
1.- S/ ….. en la fecha de suscripción de la escritura pública que origine esta minuta y sin más constancia que las firmas de las partes puestas en dicho documento.
El saldo será cancelado en cuatro cuotas conforme a las fechas señaladas en el cronograma del avance de obra y una vez acreditado el respectivo avance de acuerdo a las fechas pactadas
QUINTA.- En caso que EL VENDEDOR no cumpla con los avances en la obra según lo pactado y señalado en el cronograma 1-A EL COMPRADOR podrá suspender el o los pagos de las cuotas pendientes de cancelación hasta la fecha en que EL VENDEDOR cumpla con ejecutar los avances acordados.
CONDICIÓN SUSPENSIVA:
SEXTA.- Las partes acuerdan que tratándose en este caso de una venta de bien futuro, el presente contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que el bien llegue a tener existencia, en aplicación del artículo 1534 del Código Civil.
SÉTIMA.- Las partes convienen en que, el plazo para que el bien materia de este contrato llegue a tener existencia, será de ………..; fecha en que EL VENDEDOR procederá a hacer entrega formal del Departamento Nº 101 y del estacionamiento Nº……………, entregará que se formalizará a través de la suscripción de la respectiva Acta de Entrega.
OCTAVA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producirá solo cuando materialmente guarde exacta semejanza con su representación gráfica en los planos respectivos, así como en las especificaciones señaladas en los anexos que forman parte integrante en este contrato.
NOVENA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas anteriores que en caso el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR no llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten a los anexos, aquel se obliga a devolver la parte del precio que EL COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces más los intereses compensatorios correspondientes.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES:
DÉCIMO.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades necesarias para que el bien objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado en la cláusula octava de este documento. Esta obligación incluye, además de la edificación, la obtención de todos los documentos municipales, notariales y registrales a fin de lograr la inscripción registral de la fábrica, el reglamento interno y la respectiva independización.
DÉCIMO PRIMERA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar el bien objeto de la prestación a su cargo dentro de los ….. días de producida su existencia, acto que se verificará con la entrega de las llaves del inmueble y la firma del Acta de entrega respectiva por parte de los contratantes, procurándole a EL COMPRADOR tomar efectiva posesión de dicho bien.
DÉCIMO SEGUNDA.- EL VENDEDOR se obliga a entregar todos los documentos relativos a la propiedad y uso del bien objeto de la prestación a su cargo debidamente regularizados e inscritos en Registros Públicos.
DÉCIMO TERCERA.- EL VENDEDOR se obliga a realizar todos los actos y a suscribir todos los documentos que sean necesarios, a fin de formalizar la transferencia de la propiedad del bien objeto de la prestación a su cargo, en favor de EL COMPRADOR, una vez que el bien llegue a tener existencia.
DÉCIMO CUARTA.- EL COMPRADOR se obliga a pagar el precio convenido en el momento, forma y lugar pactados en la cláusula cuarta de este documento.
DÉCIMO QUINTA.- EL COMPRADOR deberá recibir el bien objeto de la prestación a cargo de EL VENDEDOR, en la forma y oportunidad pactadas.
OBLIGACIONES DE SANEAMIENTO:
DÉCIMO SEXTA.- EL VENDEDOR declara que el terreno sobre el cual existirá el bien objeto de la prestación a su cargo se encuentra, al momento de celebrarse este contrato, libre de toda carga, gravamen, derecho real de garantía, medida judicial o extrajudicial y en general de todo acto o circunstancia que impida, prive o limite la libre disponibilidad, y/o el derecho de propiedad, posesión o uso del bien. No obstante, EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por evicción, que comprenderá todos los conceptos previstos en el artículo 1495 del Código Civil.
DÉCIMO SÉTIMA.- EL VENDEDOR se obliga al saneamiento por vicios ocultos y por hecho propio existentes al momento de la entrega del bien materia de este contrato.
GASTOS Y TRIBUTOS:
DÉCIMO OCTAVA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que origine la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por EL COMPRADOR.
DÉCIMO NOVENA.- EL VENDEDOR declara que al momento de celebrarse este contrato, no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del terreno sobre el cual se edificará el bien objeto de la prestación a su cargo.
VIGÉSIMA.- En las relaciones personales entre las partes, EL VENDEDOR asumirá o reembolsará a EL COMPRADOR, si es el caso, los tributos que correspondan al bien materia de la venta hasta antes de la transferencia; mientras que EL COMPRADOR, por su parte, asumirá los tributos que se generen con motivo de dicha transferencia y con posterioridad a ella.
COMPETENCIA TERRITORIAL:
VIGÉSIMO PRIMERA.- Para efectos de cualquier controversia que se genere con motivo de la celebración y ejecución de este contrato, las partes se someten a la competencia territorial de los jueces y tribunales de ……
DOMICILIO:
VIGÉSIMO SEGUNDA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
VIGÉSIMO TERCERA.- En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
Sírvase usted, señor notario público, insertar la introducción y conclusión de ley.
Firmado en la ciudad de ….., a los … días del mes de ….. de …..
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EL VENDEDOR EL COMPRADOR
¿Y si el COMPRADOR no cumple sus obligaciones en los plazos estipulados?