1. Introducción
El contrato de arrendamiento se encuentra ubicado en nuestro Código Civil en el Libro VII, Segunda Sección, Título VI. El Código vigente le da un tratamiento distinto al que tenía en el Código de 1936, comenzando con su denominación y continuando con una distinción respecto de los contratos de locación de servicios y de obra, también amplía el ámbito de aplicación de dicho contrato, pues no lo limita a la cesión del uso de cosas únicamente, tal como se realizaba en el Código derogado de 1936.[1]
Para el derecho peruano, el arrendatario (inquilino) es titular del derecho real de posesión, el mismo que surge de una relación de crédito, debido a que cuenta con un contrato de arrendamiento. Por estos motivos el ordenamiento jurídico le confiere acciones reales y, también, acciones personales para la defensa de su posesión. Si el arrendatario es perturbado en la posesión por su arrendador, puede hacer uso de la acción personal para exigirle que cumpla con su obligación contractual de no perturbarle en el uso del bien o también puede valerse de la acción real; los interdictos, como todo poseedor.[2]
Por tales motivos es importante tener conocimiento sobre este tema, debido a que es una de las maneras más fáciles de generar ingresos, siempre que se cuente con un buen contrato que respete lo establecido en el Código Civil y leyes complementarias que aborden el tema.
2. El arrendamiento
Se da en el momento en que el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta, es popularmente se conoce como alquiler y se formaliza en un contrato. Por lo tanto, mediante el arrendamiento un propietario cede la posesión de su bien; mueble o inmueble, limitando así su derecho de propiedad y pese que sigue siendo el titular del bien arrendado, será el arrendatario quien lo use.
Es importante indicar que el arrendador no siempre es el propietario del bien que da en arriendo, sino que también puede ser un gestor.
El arrendatario es un poseedor legítimo según el derecho real, entonces el título sería su contrato de arrendamiento y a la vez también es titular de un derecho de crédito frente al arrendador, quien debe ejecutar su prestación establecida en el contrato o dispuesta por la ley. Es poseedor quien ejerce tácticamente uno o más poderes de la propiedad con prescindencia de si tiene o no título para poseer, lo que importa es que el ejercicio de dichos poderes sea un ejercicio fáctico.[3]
3. Características
3.1 Sujetos del contrato de arrendamiento
Las partes del contrato de arrendamiento son expresamente señaladas en el Código Civil y son: el arrendador y el arrendatario. A grandes rasgos, estas figuras jurídicas se diferencias en que el primero cede la posesión de su bien, mientras que el segundo accede a dicho bien a cambio de un pago. Ambas partes tienen obligaciones distintas que deberán cumplir a fin de respetar lo que establece la ley y el contrato que suscribieron.
3.2 Obligaciones del arrendatario
a) A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se pactó en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
b) Pagar puntualmente la renta dentro del plazo y lugar que fueron convenidos y, a falta de convenio, mensualmente en su domicilio.
c) Pagar puntualmente los servicios públicos que son suministrados en beneficio del bien, sujetándose a las normas que los regulan.
d) Dar aviso inmediato al arrendador en caso ocurra una usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente en contra del bien.
e) Permitir que el arrendador inspeccione el bien, siempre que exista una causa justificada. Debe haber un aviso previo de siete días.
f) Realizar reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato suscrito.
g) No realizar un uso imprudente del bien, ya sea contrario al orden público o a las buenas costumbres.
h) No realizar cambios o modificaciones en el bien, sin el consentimiento del arrendador.
i) No subarrendar el bien; ya sea total o parcialmente o ceder el contrato, sin acuerdo escrito del arrendador.
j) Devolver el bien al arrendador una vez se haya vencido el plazo del contrato. El bien debe estar en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
k) Cumplir el resto de obligaciones que señala la ley o el contrato suscrito.[4]
3.3 Obligaciones del arrendador
a) Entregar al arrendatario el bien que se arrendó con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado acordado.
b) Si dentro del contrato no se indica el tiempo ni el lugar de la entrega del bien, debe realizarse inmediatamente en el lugar donde se celebró, excepto si por costumbre deba efectuarse en otro lugar o época.
c) Una vez se haya entregado el bien al arrendatario, se presumirá que el está en estado de servir y con todo lo necesario para su correcto uso.
d) A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento.
e) A realizar todas las reparaciones pertinentes al bien, excepto si existe salvo pacto distinto durante el periodo de arrendamiento.[5]
3.4 Duración de arrendamiento
Según el Código Civil en el artículo 1687 existen dos tipos de arrendamientos respecto a su duración: indeterminado y determinado.
a) Duración indeterminada: El plazo de este tipo de arrendamientos no puede exceder de los 10 años. En caso el bien arrendado pertenezca a entidades públicas o a incapaces, el plazo no será mayor a 6 años. Todo plazo o prórroga que exceda los términos señalados se ve reducido a los plazos antes señaladas.
En caso exista una falta de acuerdo expreso, se presumirá que el arrendamiento es de duración indeterminada en los siguientes casos y periodos: Si el arrendamiento tiene una finalidad específica, se entenderá que se pacta por el tiempo necesario para llevarla a cabo. En el caso de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento será el de una temporada.
b) Duración determinada: “El arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la renta.”
3.5 Resolución del contrato de arrendamiento
a) Cuando el arrendatario no paga la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. En caso la renta fuese pactada por períodos mayores, basta el vencimiento de un solo período y además quince días. En cambio si el alquiler se conviene por períodos menores a un mes, bastaría que venzan solo tres períodos.
b) Cuando en los supuestos del punto anterior el arrendatario tiene una sentencia en su contra con el objetivo que pague todo o parte de la renta y además se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.
c) Cuando el arrendatario le da al bien un uso distinto por el cual se le concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
d) Cuando el arrendatario subarrienda o ceder el arrendamiento yendo en contra de lo estipulado en el contrato, o si no tiene el asentimiento escrito del arrendador.
e) Cuando el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.[6]
El contrato de arrendamiento se resuelve por falta de pago de la renta que se pactó, sin embargo no procede si se trata de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, a menos que se haya incumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.[7]
3.6 Fin del contrato de arrendamiento
El arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo que establecen las partes, no es necesario un aviso previo de ninguna de ellas. No obstante ello, una vez se haya vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entenderá que hay una renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismos términos, hasta que el arrendador solicite su devolución, este pedirlo en cualquier momento.[8]
En caso de los arrendamientos con duración indeterminada se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante. Una vez se haya vencido el plazo del contrato o se haya cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, en caso el arrendatario no restituya el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la penalidad que se acordó o en su defecto una prestación igual a la renta del período anterior, hasta que se de la efectiva devolución. El cobro de cualquiera de ellas no importará la continuación del arrendamiento.[9]
4. El desalojo exprés
En abril de 2019 se promulgó la Ley 30933 y con ello la posibilidad de desalojar a aquellos inquilinos morosos del inmuebles que se les arrendó de buena fe, esta ley prometió agilizar este tipo de procedimientos, gracias a la intervención de un notario y la ejecución judicial para desahuciar a los arrendadores cuyo plazo de contrato ya ha vencido o incumplieron con el pago de la renta pactada en el contrato de arrendamiento.
4.1 Requisitos
a) El inmueble que se pretende desalojar notarialmente debe estar individualizado de manera inequívoca, además que en el contrato de arrendamiento debe estar consignado las referencias precisas de su ubicación.
b) El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), que se creó mediante el Decreto Legislativo 1177, en el que se estableció el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda; o en escritura pública. El contrato de arrendamiento se puede destinar a vivienda, comercio, industria u otros fines.
c) Aquellas modificaciones o adendas que se realicen al contrato de arrendamiento deberán cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.[10]
4.2 Contenido del contrato de arrendamiento
Para que sea aplicable la Ley 30933 el contrato de arrendamiento debe tener necesariamente las siguiente cláusulas:
a) Cláusula de allanamiento a futuro, de esta manera al arrendatario se le restituirá su bien inmueble cuando venza el plazo del contrato o este se resuelva por falta de pago de la renta.
b) Cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la presente ley,de ese modo el notario podrá constatar las causales de vencimiento del plazo o resolución del contrato por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado pueda ordenar y ejecutar el desalojo. La cláusula de sometimiento expreso a la Ley 30933 debe contener de manera expresa e indubitable la decisión de ambas partes, que, de configurarse cualquiera de las causales de desalojo previstas en la ley antes señalada, se someterán a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.
c) Cláusula donde se consigna el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en su defecto una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la SBS, para que el arrendatario abone la renta acordada en el contrato de arrendamiento. Si la cuenta de abono es modificada, el arrendador deberá poner en conocimiento al arrendatario ese acontecimiento mediante comunicación de fecha cierta. En caso esta no se efectúe, los pagos hechos en la cuenta primigenia son considerados válidos.[11]
5. Recomendaciones
Por lo antes expuesto, un contrato debe contener lo siguiente:
– Una correcta identificación de las partes intervinientes, colocando datos como los nombres y DNI, pero se puede incluir número de teléfono y correo electrónico.
– Una descripción exacta del bien a arrendar, así como la referencia precisa de su ubicación.
– Una cláusula respecto a los servicios públicos, se debe pactar si estos serán cubiertos por el arrendatario o arrendador.
– Una cláusula de allanamiento a futuro.
– Una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido por la Ley 30933 .
– Una cláusula que señale el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero.
– Una cláusula que especifique el plazo del arrendamiento, así como la posibilidad o no de la renovación del contrato.
– Una cláusula señalando el monto del depósito en garantía que será entregado por parte del arrendatario.
– Una cláusula donde se señale si se permite o no el subarriendo.
– Una cláusula que señale quién será el encargado de cubrir los servicios y arbitrios.
Si bien pueden existir otras cláusulas, pero estas son las básicas que todo contrato de arrendamiento debe tener.
6. Conclusiones
Para que el desalojo exprés se efectúe, el contrato debe estar firmado por el arrendador y arrendatario ante un notario y dicho contrato debe contener una cláusula de allanamiento a futuro, con lo cual se podrá recuperar el inmueble.
El desalojo exprés solo puede iniciarse si el arrendatario incumple con el pago de la renta o si ha vencido el contrato de arrendamiento.
No es necesario ser dueño del bien mueble o inmueble que se pretende arrendar, solo basta tener facultades respecto de los bienes que administra.
Solo se puede subarrendar un bien cuando conste así en el contrato de arrendamiento o consentimiento expreso del arrendador.
7. Modelo de contrato de arrendamiento
Disponible aquí.
[1] Bigio Chrem, Jack. 1994. El Contrato De Arrendamiento. THEMIS Revista De Derecho, n.º 30 (noviembre), 197-205.
[2] Torres Vásquez, Aníbal. Derechos reales. Tomo I, segunda edición. Instituto Pacífico, 2021, pp. 121-125.
[3] Ibidem.
[4] Artículo 1681 del Código Civil.
[5] Artículos 1678, 1679 y 1680 del Código Civil.
[6] Artículo 1697 del Código Civil.
[7] Artículo 1698 del Código Civil.
[8] Artículos 1699 y 1700 del Código Civil.
[9] Artículos 1703 y 1704 del Código Civil.
[10] Artículo 4 de la Ley 30933.
[11] Artículo 5 de la Ley 30933.
Gracias Jurispe
999223701
Muy didáctico, gracias.
Muchas Gracias, muy explícito y didáctico.
Con un lenguaje sencillo, práctico y muy didáctico. Gracias Jurispe.
Muy interesante la explicación, sin embargo, me gustaría saber en caso de un inquilino que no quiere celebrar un nuevo contrato tampoco quiere pagar la renta pese a ser notificada con carta notarial y sin querer llegar a ningún acuerdo en la conciliación ya que tiene una abogada que dijo mi patrocinada estará 5 años sin pagar así que vamos a juicio que demorara 5 años ¿doctor ante esta negativa y forma de hablar de esta abogada que tipo de demanda puedo hacer y si puedo denunciar a esta abogada en el colegio de ética por no querer llegar a un acuerdo porque esta abogada es quien dice que no quiere llegar a un acuerdo que su patrocinada tiene asegurada 5 años para trabajar gratis es loque siempre repite cuando se quiere hablar con ella.
muy interesante la información sobre el contrato de arrendamiento si se transcribe en su notaria aquí en lima, en chincha lo pueden aceptar otra notaria para que sea firmada por el arrendatario y cuanto seria el costo de dicho contrato