Fundamentos destacados: 8. Al respecto, mediante Resolución Nº 03-2008-SNCP-CNC del 28/8/20089 aprobó la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC referida a las “Tolerancias Catastrales-Registrales”, cuya finalidad es establecer los rangos de tolerancias en las mediciones de áreas de los predios urbanos y rurales, efectuadas por los diferentes métodos que ofrece la geomática, a fin de hacer un catastro preciso y ordenado para la inscripción de los actos que producen modificaciones físicas de los predios así como actos de transferencia y gravamen en el Registro de Predios.
El numeral 4 de esta Directiva señala que es de aplicación obligatoria para todas las Entidades Generadoras de Catastro y toda persona natural o jurídica que se le encargue dicha facultad conforme lo estipula los literales r) y s) del artículo 3 del Reglamento de la Ley Nº 28294, aprobado por Decreto Supremo Nº 005-2006-JUS, así como para los Registradores Públicos y de las Áreas de Catastro del Registro de Predios de la Sunarp.
De acuerdo con el numeral 5 de la referida directiva, esta se aplica en todos los procesos de levantamiento catastral efectuados por las Entidades Generadoras de Catastro y por el Registro de Predios en los siguientes casos:
Caso 1: Cuando el resultado del levantamiento catastral no coincida con su correspondiente habilitación urbana
Caso. 2: Cuando la información gráfica catastral no coincida con la información gráfica registral y/o título de predio.
Caso 3: Cuando en el título de modificación física del predio, transferencia de dominio o gravamen, se describa al predio de manera diferente a la partida registral o a sus antecedentes registrales.
(El resaltado es nuestro)
Asimismo, el literal a) del numeral 7 de la mencionada norma señala que los rangos de tolerancias catastrales – registrales son los siguientes:
NATURALEZA URBANA NATURALEZA RURAL:
| Rango de área (m2) | Tolerancia (%) |
| Menores de 200 | 2.5 |
| de 200 a 1000 | 2.0 |
| Mayores a 1000 | 1.0 |
NATURALEZA RURAL:
| Rango de área (Ha) | Tolerancia (%) |
| Menores de 1 | 7.5 |
| de 1 a 5 | 6.3 |
| Mayores a 5 | 3.0 |
Cabe señalar que la tolerancia catastral – registral también es aplicable cuando se presenten variaciones en las medidas perimétricas y/o perímetro del predio, siempre que el área no exceda los rangos establecidos en el literal a) anteriormente glosado, (literal e) del numeral 7).
9. El efecto registral de la tolerancia está previsto en el literal c) del numeral 7 de la Directiva Nº 01-2008-SNCP/CNC, al precisar que cuando las diferencias de áreas estén dentro del rango de tolerancias establecidas en dicha directiva, no da mérito para extender el asiento de rectificación en la partida registral. Asimismo, cuando las mediciones de áreas de los predios excedan las tolerancias establecidas en la citada Directiva, deberán ser rectificadas conforme a los procedimientos vigentes. Por tanto, según las reglas establecidas en la directiva bajo comentario, si se está dentro de los rangos de tolerancias establecidos en esta norma, el título debe inscribirse sin que se rectifique área, linderos y medidas perimétricas. Por el contrario, si se exceden los rangos de tolerancia, previamente deberá seguirse el procedimiento de rectificación conforme a la normativa vigente.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 017-2023-SUNARP-TR
Trujillo, 6 de enero de 2023
APELANTE : ASIS RUEDA CHACÓN
TÍTULO : 1941475 del 05.7.2022
RECURSO : 3A-2022 H.T 20347 del 16.11.2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N° VIII – SEDE HUANCAYO
REGISTRO : PROPIEDAD INMUEBLE DE LA MERCED
ACTO : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA : TOLERANCIAS CATASTRALES REGISTRALES
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de: i) la compraventa e independización de un área de 178.90 m2 que forma parte del predio de mayor extensión inscrito en la partida electrónica N° 11009229 del Registro de Predios de Huancayo, ii) la subdivisión de dicha área en dos sublotes: sublote 4A con un área de 119.72 m2 y sublote 4B con un área de 59.18 m2., y iii) las sucesivas transferencias de esta última área.
Para tal efecto, presentó los siguientes documentos:
− Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 10.12.2008 otorgada ante notario de Oxapampa, Víctor Manuel Guerra Angulo.
− Parte notarial de la escritura pública de aclaración del 23/2/2009 otorgada ante notario de Oxapampa, Víctor Manuel Guerra Angulo.
− Certificado negativo de catastro N° 02-2012 del 6.3.2012, suscrito por el Jefe (e) de Desarrollo Urbano y Rural de la municipalidad distrital de Villa Rica, Emma M. Ponce Barnett.
− Resolución de Gerencia N° 070-2014-MDVR/GDUR del 2.7.2014, suscrita por el Gerente de Desarrollo Urbano y Rural de la municipalidad distrital de Villa Rica Ing. Julio Barraza Chirinos.
− Memoria descriptiva de junio de 2014 visada por la municipalidad distrital de Villa Rica.
− Plano de subdivisión (Lámina UL), suscrito por Ing. José Luis Castro Candiotti y visado por la municipalidad distrital de Villa Rica.
Con el reingreso del 26.9.2022, se presenta escrito suscrito el 24.9.2022 por Asis Rueda Chacón, así como los siguientes documentos:
− Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 1.4.2008 otorgada ante notario de Oxapampa, Víctor Manuel Guerra Angulo.
− Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 30.5.2008 otorgada ante notario de Oxapampa, Víctor Manuel Guerra Angulo.
− Parte notarial de la escritura pública de compraventa del 11.6.2008 otorgada ante notario de Oxapampa, Víctor Manuel Guerra Angulo.
Asimismo, forma parte del presente título:
– El informe técnico N° 015571-2022 – Z.R. N° VIII-SEDEHUANCAYO/UREG/CAT del 20.8.2022 expedido por el técnico de catastro Juan Andrés García Valencia.
– El informe técnico N° 020641-2022 – Z.R. N° VIII-SEDEHUANCAYO/UREG/CAT del 7.11.2022 expedido por el técnico de catastro Juan Andrés García Valencia.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de La Merced, Carlos Enrique García Olivares, formuló la observación del título conforme a los siguientes fundamentos:
(Se reenumera para mejor resolver)
“(…)
Visto, la documentación presentada al reingreso, se advierte lo siguiente:
DE LA PARTE TÉCNICA:
Recibido el Informe técnico N° 20641-2022-Z.R.N°VIII-SEDEHUANCAYO/UREG/CAT de fecha 07/11/2022, recepcionado por este despacho el 11/11/2022, se indica la siguiente observación:
1. – En la memoria descriptiva realizada la suma aritmética de las medidas colindantes del sub lote 04A resulta (44.20 ml) discrepa con lo consignado (44.30 ml)
– En la memoria descriptiva realizada la suma aritmética de las medidas colindantes del sub lote 04B resulta (33.70 ml) discrepa con lo consignado (33.80 ml)
2. – En el parte notarial, se consigna al lote matriz (182 m2) discrepa con los planos presentados (178.90 m2).
3. Asimismo, al sub lote 04B en el parte notarial (62.25 m2) en el plano presentado (59.18 m2).
4. – Los nombres de las colindancias consignado en el parte notarial discrepa con los planos presentados.
DE LA PARTE LEGAL:
5. Según las escrituras públicas del 10/12/2008 y del 23/02/2009 el área del predio objeto de venta es de 60 m2; sin embargo, la Resolución de Gerencia N° 070-2014-MDVR/GDUR, la memoria descriptiva y los planos se refieren a una independización de 178.90 m2, y posteriormente a una subdivisión del sub lote 4A de 119.72 m2 y 4B de 59.18 m2. Este último es objeto de compraventa, advirtiéndose discrepancia entre las áreas.
6. Conforme al artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios modificado por Resolución N° 068-2021-SUNARP/SN, el FUHU y su Anexo E (Resolución Gerencial) no señala de forma expresa que el predio se ubica en zona de expansión urbana.
Sírvase aclarar.
** Con el reingreso subsanando los puntos observados, se remitirá el título al área de catastro de esta sede registral para que emita el informe respectivo y con el informe favorable se procederá a la calificación y liquidación integral del título.
III. BASE LEGAL:
Artículo 2011 del Código Civil Artículo V del TP y artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
IXIX Pleno registral:
El informe del área de catastro es vinculante para los registradores, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público.
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