Fundamento destacado. 3. En efecto, verificada la partida 11003478 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo, donde se encuentra inscrita la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo S.A., consta que las facultades contractuales de los apoderados de la categoría II permiten, entre otros asuntos, «negociar, manifestando la voluntad de la Caja para crear, modificar, regular o extinguir toda clase de actos jurídicos, contratos, firmando los documentos necesarios para el cumplimiento del objeto social de la Caja y expresando el consentimiento para su perfeccionamiento»5.
De esta manera, resulta que los representantes de la arrendataria (Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo S.A.) que intervinieron en la escritura pública presentada sí se encuentran autorizados en forma conjunta para celebrar el contrato de arrendamiento que se procura inscribir, no siendo necesario que en el acto de apoderamiento se encuentre expresamente detallada la facultad para celebrar dicho acto jurídico, pues el arrendamiento no es un acto de disposición, sino un típico acto de administración. Nótese que el argumento plasmado en la resolución 183- 2020-SUNARP-TR-A no solo está orientado a reconocer al arrendamiento como un acto de administración, sino que a partir de ello se establece la no exigencia de su apoderamiento de forma expresa. Por lo tanto, la Sala decide revocar la observación del título venido en apelación.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N.° 4881-2022-SUNARP-TR
Trujillo, 7 de diciembre de 2022
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Se solicita inscribir el arrendamiento del predio correspondiente a la partida 42584800 del Registro de Predios de Lima, a favor de la Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo S.A. Para ello, se adjuntó el parte de la escritura pública 2318 de fecha 4.11.2020 extendida y expedido por el notario Fernando Mario Medina Raggio de la provincia de Lima.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado por el registrador público Ricardo Luna Vallejos mediante la esquela de fecha 28.9.2022, siendo esta la decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
Visto el escrito presentado en vía de subsanación, se cumple con señalar que no es materia de observación si el arrendamiento es un acto de administración o de disposición, lo cual este despacho lo tiene claro.
Sin embargo, consta del Asiento D00074 de la Partida 11003478 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo, que la facultad EXPRESA para “TOMAR O DAR BIENES EN ARRENDAMIENTO” solo lo ostentan dos apoderados categoría I o un apoderado categoría I con un apoderado categoría II (facultades contractuales, artículo 15, literal h. Página 374).
Por lo tanto, de acuerdo a las facultades expresamente aprobadas por la propia CAJA, se reitera que dos Apoderados Categoría II no se encuentran facultados para suscribir actos de arrendamiento.
En consecuencia, subsiste la esquela de observación de fecha 14/09/2022 en todos sus extremos: “Visto el escrito presentado en vía de subsanación, se cumple con señalar que entre las facultades contractuales otorgadas a los Apoderados con Categoría II, no se encuentran las de tomar o dar bienes en arrendamiento; tal y conforme consta expresamente para la Categoría I (facultades contractuales literal h). Por lo tanto, dicho escrito no subsana el defecto advertido.
En consecuencia, subsiste la esquela de observación de fecha 27/017/2022 en todos sus extremos:
“Revisado el instrumento público presentado, se observa que intervienen Julio Cesar Ramsés Vallejo Marquina (apoderado categoría II) y David Cabezas Marcos (apoderado categoría II) en representación del arrendatario, conforme a los poderes inscritos en la Partida 11003478 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo; sin embargo, al revisar la referida partida, se advierte que dichas personas no cuentan con facultades suficientes para intervenir en el arrendamiento. Por tanto, sírvase presentar instrumento público de ratificación expedido por representantes debidamente facilitados.
Se deja constancia que conforme al Régimen de Poderes vigente del arrendatario, dos apoderados categoría I o un apoderado categoría I con un apoderado categoría II, se encuentran facultados para celebrar actos de arrendamiento, más no dos apoderados categoría II, como el presente caso. Base legal: Art. 2011 del C.C., Art. 32 y 40 del TUO del RGRP y Art. 48 del D. Leg. 1049.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
La Caja Municipal de Ahorro y Crédito de Huancayo S.A. interpuso recurso de apelación contra la citada observación del presente título. Los argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
– Revisada la partida electrónica 11003478 del Registro de Personas Jurídicas de Huancayo se aprecia en el Capítulo II – De las Facultades y Poderes de la Categoría II que señala en el artículo 2 lo siguiente: «Las facultades señaladas en el poder de categoría II se ejercen colegiadamente por dos apoderados de categoría II, también puede ser ejercido por un apoderado de categoría I y uno de categoría II. En cuanto a las facultades procesales y procedimentales, se ejerce unilateralmente». Asimismo, se aprecia en el artículo 4: Las facultades contractuales son: a) Negociar, manifestando la voluntad de la Caja para crear, modificar, regular o extinguir toda clase de actos jurídicos, contratos, firmando los documentos necesarios para el cumplimiento del objeto social de la Caja y expresando el consentimiento para su perfeccionamiento.
– Al respecto, cabe precisar que el artículo 145 del Código Civil estipula «el acto jurídico puede ser realizado mediante representante, salvo disposición contraria de la ley. La facultad de representación la otorga el interesado o la confiere la ley», y el artículo 147 del citado código es muy claro al señalar «cuando son varios los representantes se presumen que lo son indistintamente, salvo que expresamente se establezca que actuaran conjunta o sucesivamente o que estén específicamente designados para practicar actos diferentes». Ahora bien, debemos indicar que el artículo 1666 del Código Civil define al arrendamiento de la siguiente forma: «Artículo 1666.- Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». Sobre el contrato de arrendamiento, Gunther Gonzales Barrón señala que «los típicos actos de administración, tradicionalmente reconocidos por la doctrina, son los contratos de arrendamiento o comodato».
– Por ello, el arrendamiento no constituye acto de disposición, pues se mantiene el dominio en el arrendador y no hay menoscabo del bien, sino tan solo la cesión temporal del uso; por lo que no se requiere facultades expresas para su constitución. Además, es importante señalar que en los actos de administración (arrendamiento) el poderdante podrá expresarse en forma general y no especial. Entonces, revisada la partida se aprecia que los dos apoderados que intervinieron en la celebración del contrato de arrendamiento, con poder de categoría II, cuentan con las facultades de: «a) Negociar, manifestando la voluntad de la Caja para crear, modificar, regular o extinguir toda clase de actos jurídicos, contratos, firmando los documentos necesarios para el cumplimiento del objeto social de la Caja y expresando el consentimiento para su perfeccionamiento».
[Continúa…]
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