Fundamento destacado. 7. […] Respecto al tema de los aires este Tribunal en anteriores oportunidades, como en las Resoluciones No 1213-2015-SUNARP-TR-L de 19/6/2015, No 639-2013-SUNARP-TR-L de 17/4/2013, entre otras, ha señalado que el término “aires” como tal no se encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los “aires” no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, sería el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del perímetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando, claro está, los parámetros urbanísticos y edificatorios respectivos2 .
Con esa misma orientación se promulgó la Ley No 27157 Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común publicada el 20/7/1999 en el diario oficial “El Peruano”, al establecer que son bienes de propiedad común, los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40, inciso h).
8. De otro lado, se debe tener en cuenta que en el CXLIX Pleno realizado en sesión extraordinaria modalidad no presencial realizada los días 02 y 03 de mayo de 2016, esta instancia adoptó el siguiente acuerdo:
AZOTEA O AIRES “En la legislación peruana son conceptos equivalentes azotea o aires, sin perjuicio de lo que al respecto señale el Reglamento Interno”.
En la aprobación de dicho criterio se tuvieron en consideración los siguientes conceptos:
– En el Reglamento Nacional de Edificaciones la azotea es definida como: “(…) nivel accesible encima del techo del último nivel techado. La azotea puede ser libre o tener construcciones de acuerdo con lo que establecen los planes urbanos.”
– La Directiva sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP-SN de 23/12/2008, en sus considerandos, define a los “aires” como: “(…) la facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes. Esta figura se conoce también en doctrina como derecho de vuelo o levante (…)”.
Asimismo, en el numeral 5.7 de la referida directiva se ha indicado que: “De conformidad con el artículo 40, inciso h), de la ley 27157 los aires se reputan zonas comunes, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan clausulas en contrario por las cuales se les atribuya la condición de sección de propiedad exclusiva. (…)”.
– La Ley No 27157, Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, establece que son bienes de propiedad común los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario (artículo 40, inciso h).
De la deliberación de posiciones pudo determinarse que, salvo disposición contraria del reglamento interno, azotea o aires son conceptos equivalentes, con lo cual el titular del último nivel de la edificación: azotea, adquiere la facultad de sobreelevar que implica el derecho de construir más pisos o niveles, teniendo en cuenta los límites establecidos por los parámetros urbanísticos. Asimismo, en el reglamento interno pueden también establecerse límites respecto al número de niveles que podrán edificarse.
9. Ahora bien, uno de los límites que se presenta son las zonas comunes de la edificación, que según su destino o naturaleza pertenecen a todos los propietarios del inmueble una vez que se hayan enajenado las secciones de dominio exclusivo, por lo que los aires en cuestión no podrían proyectarse sobre áreas de dominio común.
Estando a lo señalado, debe entenderse que, si bien la extensión de los aires puede abarcar más allá de la proyección de las unidades inmobiliarias sobre las que se encuentran, dicha extensión no puede afectar derechos de terceros ni la proyección de los aires de las zonas comunes, pues esta tendrá la misma condición que la unidad sobre la que se ubica, salvo que el reglamento interno disponga lo contrario, o se acuerde con posterioridad su desafectación y transferencia.
Tribunal Registral
Resolución N.° 5115-2022-Sunarp-TR
Lima, 23 de diciembre del 2022
Apelante: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.
Título: N.° XXXXXX del 18/7/2022.
Recurso: H.T.D. N.° 64129 del 17/10/2022.
Registro: Predios de Lima.
Acto: Ampliación de fábrica y otros actos.
Sumilla(s): Azotea o aires. En el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, cuando una de las secciones de propiedad exclusiva está ubicada en la azotea (aires), no es necesario el acuerdo de desafectación de zona común y posterior transferencia de la edificación levantada sobre la azotea al titular registral de ésta; siempre que dicha edificación no se levante sobre zonas comunes.
I. Acto cuya inscripción se solicita y documentación presentada
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la ampliación de fábrica en mérito del procedimiento de regularización previsto en la Ley N.° 27157 respecto del predio inscrito en la partida N.° xxxxxxxxxx del Registro de Predios de Lima e independización de las unidades resultantes, así como la modificación del reglamento interno inscrito en la partida N.° xxxxxxxxxx del Registro de Predios de Lima, entre otros actos.
A dicho efecto, se presentan los siguientes documentos:
– Copia certificada del acta de asamblea de junta de propietarios del 14/5/2022 expedida por el notario de Lima XXXXXXXXXXX, el 24/6/2022.
– Constancia de convocatoria a la asamblea de junta de propietarios del 14/5/2022 suscrita por XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXX, el 22/6/2022.
– Constancia de quórum de la asamblea de junta de propietarios del 14/5/2022 suscrita por XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXX, el 22/6/2022.
– Formulario Registral N.° 2 – Ley N.° 27157 suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXX, y por los solicitantes XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firmas certificadas por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Copia simple del Anexo denominado descripción de ambientes por piso.
– Informe técnico de verificación suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Copia certificada del acta de matrimonio de XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX expedido por el certificador de la Oficina Regional Lima Reniec XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 15/7/2022.
– Reglamento interno modificado suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXX, y por los solicitantes XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firmas certificadas por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Declaración jurada de procedencia de regularización de edificación suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Declaración jurada de procedencia de regularización de edificación suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Plano de independización (lámina I-02) suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Plano de arquitectura-distribución (lámina A-01) suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Plano de arquitectura-distribución (lámina A-02) suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Plano de independización (lámina I-01) suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
– Plano de ubicación y localización (lámina U-01) suscrito por el verificador XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, con firma certificada por el notario de Lima XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, el 1/7/2022.
[Continúa…]
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