Fundamentos destacados: 1. Con el título venido en apelación, se solicita la inscripción de la compraventa e independización de un área de 10.00 Ha. denominada “León Obispo I” ubicada en el sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de Los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima, que forma parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida electrónica Nº 11069102 del Registro de Predios de Lima, que corresponde a la Comunidad Campesina de Cucuya, en aplicación del artículo 64 inciso b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
La registradora observó el título señalando en resumen lo siguiente: (i) si el predio se encuentra en zona urbana o expansión urbana, se deberá presentar la resolución que autoriza la independización del predio emitida por la municipalidad distrital correspondiente, si por el contrario el predio es rústico o rural, debe cumplirse con presentar la documentación requerida por el artículo 62 y 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y (ii) con la finalidad de tener certeza sobre la ubicación del predio y establecer plenamente la municipalidad competente, se ha oficiado al Instituto Metropolitano de Planificación (I.M.P) copia de la documentación técnica, a fin de que nos informe acerca de la jurisdicción territorial en que se encuentra el predio materia de transferencia.
El apelante cuestiona la decisión de la registradora en los términos descritos en el rubro III de esta resolución, interponiendo el recurso de apelación venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la procedencia de la inscripción solicitada.
De acuerdo a la rogatoria señalada por el administrado, esta instancia procederá a analizar si se ha cumplido con presentar la documentación pertinente a efectos de que proceda la compraventa e independización del predio materia de rogatoria, ello en aplicación del artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
2. La independización es el acto registral consistente en la apertura de una nueva partida registral como consecuencia de la desmembración de una porción de terreno de un área de mayor extensión, proceso que se realiza en mérito al Principio de Especialidad, recogido en el artículo IV2 del Título Preliminar del RGRP y ahora también por el artículo 2017-A3 del Código Civil.
Dicho principio, que se sustenta en el sistema de folio real, nos informa que por cada predio se debe abrir una partida registral, en la que se deben plasmar los datos y medidas perimétricas, así como también las titularidades y demás derechos reales y derechos personales inscribibles.
3. Asimismo, la independización se encuentra regulada en el Capítulo V del Título II del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (ahora en adelante RIRP).
En este capítulo se contemplan diversos supuestos de independización, así como los requisitos exigibles, dichos supuestos se encuentran en relación a la naturaleza del predio, es decir, atendiendo a si se trata de predios urbanos, rústicos, ubicados en área de expansión urbana o rurales, si la desmembración se produce por regularización de edificaciones o si la independización es de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común, o de independización y copropiedad contemplados en la Ley Nº 27157.
El artículo 59 del RIRP establece que todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área remanente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompañando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Estos requisitos tienen por finalidad publicitar de manera completa las dimensiones del predio sobre el cual recae el derecho de propiedad y otros derechos reales, de manera que tanto el titular como los propietarios de los predios colindantes, así como los terceros tengan conocimiento de la extensión material de los predios.
4. Cuando se trata de la independización de un predio rural, el artículo 64 del RIRP prescribía lo siguiente:
Artículo 64.- Independización de predio rural
La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 – Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área remanente. (Resaltado nuestro).
Cabe indicar que el mencionado artículo 64 del RIRP hace referencia a la expedición del certificado de información catastral o certificado negativo de zona catastrada por las autoridades competentes. Asimismo, los requisitos a que se refiere el artículo antes citado, se establecieron en mérito a los artículos 884 y 895 del Reglamento del Decreto Legislativo N° 1089, aprobado por D.S. N° 032-2008-VIVIENDA, que reguló los requisitos para la modificación física de predios inscritos ubicados en zonas catastradas y zonas no catastradas, respectivamente.
5. No obstante, el 27/3/2021 se publicó en el diario oficial “El Peruano” la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es establecer el marco legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal, formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel nacional.
Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas y normativas en materia de saneamiento físico-legal y de los Gobiernos Regionales como entes competentes y responsables para ejecutar los procedimientos de saneamiento físico- legal y la formalización de predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción.
De acuerdo al artículo 2 su ámbito de aplicación es de alcance nacional y su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.
Esta norma establece procedimientos6 para el saneamiento físico-legal y formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios inscritos. Así también se contempla la regularización de derechos posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de propiedad particular y procedimientos de regularización de tracto sucesivo de transferencia en predios rústicos.
A tal efecto se utilizan los formatos de títulos de propiedad y otros instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego mediante resolución ministerial y, una vez suscritos por el órgano del gobierno regional competente, tienen mérito inscribible ante el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
9. En el Capítulo III del Título V del Reglamento de la Ley N° 31145 se regulan los servicios catastrales prestados en exclusividad[8] por los Gobiernos Regionales, cuyo resultado, según el artículo 104, es la entrega de –entre otros– certificaciones catastrales para fines de inscripción registral que involucren predios rurales catastrados o no catastrados. Dentro de los servicios catastrales prestados en exclusividad se tiene –entre otros- los siguientes:
Artículo 106.- Relación de servicios catastrales prestados en exclusividad
Los servicios catastrales prestados en exclusividad previstos en el presente Reglamento, son los siguientes:
a) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de referencia catastral y expedición de certificado de información catastral con fines de inmatriculación de predios rurales o para la modificación física de predios rurales inscritos o para la actualización de información catastral predios rurales inscritos, ubicados en zonas no catastradas;
b) Servicio prestado en exclusividad de asignación de código de referencia catastral y expedición de certificado de información catastral para la modificación física de predios rurales inscritos en zonas catastradas;
c) Servicio prestado en exclusividad de expedición de certificado de información catastral para la inmatriculación de predios rurales en zonas catastradas; y, (…) (Lo resaltado es nuestro).
Como es posible advertir, los servicios señalados pueden clasificarse de la siguiente manera: (i) En zonas catastradas; y, (ii) En zonas no catastradas.
10. En zonas catastradas (literales b y c) los servicios se pueden subclasificar dependiendo del tipo de acto para el cual se requiera, es decir, (i.1) para la modificación física de predios rurales el servicio consiste en la asignación del código de referencia catastral y expedición del certificado de información catastral; mientras que, (i.2) para la inmatriculación, únicamente, la expedición del certificado de información catastral.
En zonas no catastradas para ambos actos (inmatriculación y modificación física) el servicio consiste en la asignación de código de referencia catastral y expedición de certificado de información catastral. Los aspectos procedimentales de estos servicios se encuentran regulados en el artículo 108 del Reglamento de la Ley N° 31145 que contempla sus etapas, cuyo inicio se determina con la solicitud del administrado ante el Ente de Formalización Regional acompañando los documentos requeridos para cada tipo de servicio exclusivo, luego se verifica el cumplimiento de los requisitos establecidos y se programa la inspección de campo del predio con participación del administrado y personal del Ente de Formalización Regional, levantándose el acta de inspección correspondiente.
Al finalizar esta inspección se emite el informe técnico y legal que determina la procedencia de lo solicitado, emitiéndose el Certificado de Información Catastral para la modificación física de predios rurales ubicados tanto en zona catastrada como no catastrada.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN Nº 707-2023-SUNARP-TR
Lima, 17 de febrero del 2023.
APELANTE : VÍCTOR FÉLIX BLAS ARIAS
TÍTULO : N° 3026385 del 11/10/2022
RECURSO : H.T.D. N° 90569 del 27/12/2022
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (S) : Compraventa e independización.
SUMILLA : INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa e independización de un área de 10.00 Ha. denominada “León Obispo I” ubicada en el sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de Los Olleros, provincia de Huarochirí, departamento de Lima, que forman parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida electrónica Nº 11069102 del Registro de Predios de Lima, que corresponde a la Comunidad Campesina de Cucuya, en aplicación del inciso b) del artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.[1]
Para tal efecto, el título está compuesto de los siguientes documentos:
– Solicitud de inscripción de título.
– Parte notarial de la escritura pública del 27/11/2014 otorgado ante notaria de Lima Rebeca Lizbet Marín Portocarrero.
– Memoria descriptiva del área matriz suscrita por el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
– Memoria descriptiva del área a independizar suscrita por el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
– Plano perimétrico (PP-01) de agosto de 2022, suscrito por el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
– Plano ubicación y localización (PU-01) de agosto de 2022, suscrito por el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
– Plano de conjunto de las tierras de la Comunidad Campesina de Cucuya de diciembre de 1978, suscrito por el verificador catastral Ing. Rober Maza Ramos.
Asimismo, forma parte del título el informe técnico N° 026548-2022-Z.R.N° IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 24.11.2022.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Jessy Isabel Martínez Calderón observó el título en los siguientes términos:
(Se reenumera para un mejor resolver)
Señor(es):
En virtud del Artículo 2011 del Código Civil que consagra el principio de legalidad en concordancia con el Artículo V del título preliminar del Reglamento general de Los registros Públicos y de conformidad con lo establecido por Los Artículos 31 y Ss, y Art. 40 T.U.O del Reglamento General de Los Registros Públicos.
INDEPENDIZACIÓN: Área de 10.00 HAS Denominado: “León Obispo 1” Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de los Olleros, Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima. Vendedor: Comunidad Campesina de Cucuya Comprador: Edgar Armando León Obispo Escritura Pública de fecha 27/12/2014 – Kardex 6159 Notario de Lima Rebeca Lizbet Marín Portocarrero El Registrador que suscribe, conforme a lo prescrito por el artículo 11° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, procedió a remitir el título, al área de catastro, quien emite el Informe Técnico N° 026548-2022-Z.R. N° IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT de fecha 24/11/2022, sujeto a solicitud de ampliación con reingreso.
1. RESPECTO A LA INDEPENDIZACIÓN
Siendo materia de independización de un área de 10.00 HAS Denominado: “León Obispo 1” Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de los 0lleros, Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima (área que forma parte de una mayor extensión inscrito en la Partida N° 11069102 del Registro de Predios, según señala Catastro, cuyo propietario registral es la Comunidad Campesina de Collanac); previamente deberá procederse con la independización de dichas áreas conforme establece el artículo 115° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, artículo 2015° del Código Civil y Principio IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, por lo que sírvase presentar la Resolución que autoriza la independización del predio materia del presente título.
Ahora bien, en tanto y cuanto no se ha determinado la calidad del predio, sea este rústico o rural; es de advertir que deberá cumplirse con la presentación de los documentos previstos en el artículo 62° del Reglamento de lnscripciones del Registro de Predios siempre que se trate de predio rústico, en su defecto si se trata de rural deberá adjuntarse los documentos requeridos en el artículo 64° del Reglamento de inscripciones del Registro de Predios. En tal sentido, se deja constancia que una vez presentados dichos documentos serán enviados al área de catastro a efectos de que se emita informe técnico que es vinculante para el registrador sobre aspectos técnicos, en caso corresponda.
El acto administrativo correspondiente deberá tener fecha anterior a la generación del asiento de presentación, asimismo, los planos y documentos técnicos a presentar deberán estar georeferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales y visados por Ia entidad generadora de Catastro respectiva. Se informa también, que debe haber uniformidad en la descripción del predio (área, linderos y medidas perimétricas) entre escritura pública, memoria descriptiva, planos y poderes otorgados.
2. UBICACIÓN DEL PREDIO Y LA COMPETENCIA DE LA MUNICIPALIDAD PARA EXPEDIR LOS DOCUMENTOS QUE SUSTENTAN LA INDEPENDIZACIÓN
Revisada la documentación presentada, alude a un área de 10.00 HAS Denominado: “León Obispo I” Sector Quebrada Río Seco, distrito de Santo Domingo de los Olleros, Provincia de Huarochirí y Departamento de Lima, a fin de tener certeza respecto de la ubicación del predio materia de independización, y de conformidad con lo previsto en la Ley 27795 y su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 019-2003-PCM, en la cual se precisa que los límites tienen naturaleza distinta a los límites que otorgan derechos de propiedad y de acuerdo a lo informado por Ia Municipalidad Metropolitana de Lima, que indica que el IMP es el ente competente sobre jurisdicción, a fin de establecer plenamente la municipalidad competente, se informa al interesado que se ha oficiado al INSTITUTO METROPOLITANO DE PLANIFICACION (I.M.P.) copia de la documentación técnica, a fin de que nos informe acerca de la jurisdicción territorial en que se encuentra el predio materia de transferencia. art. 167.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo General, art. 32 del RGRP; Resolución del TR 2050-2014 y 2321-2014.
Se deja constancia que la municipalidad competente, es aquella donde se ubica el predio, en consecuencia todos los documentos para independización deberán provenir de dicha municipalidad, que sería la competente para aprobar independizaciones, calificar la naturaleza del predio, visar planos y demás requisitos requeridos para la independización, lo que deberá ser tomado en cuenta por el interesado al subsanar.
FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse siguiendo la misma formalidad con la que fue otorgado el documento original.
[Continúa…]
[1] Revisado el ítem 4 de la solicitud de inscripción, se advierte claramente que el acto rogado corresponde a la compraventa e independización de acuerdo al artículo 64 inciso b) del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
[8] Una definición de ello puede encontrarse en el numeral 43.2 del artículo 43 del TUO de la Ley N° 27444 que entiende por ellos a las prestaciones que las entidades se encuentran facultadas a brindar en forma exclusiva en el marco de su competencia, no pudiendo ser realizadas por otra entidad o terceros.
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