1. Introducción

Una de las formas más rápidas de generar ingresos es el arrendamiento o alquiler de algún bien, sin embargo esto trae riesgos, pues es común oír comentarios o anécdotas de familiares o amigos acerca de inquilinos que no pagan la renta o no se quieren ir del inmueble, esto genera desconfianza a la hora de querer arrendar un inmueble. Es por ello que siempre es recomendable que un abogado especialista redacte un contrato de alquiler; aunque esto no siempre esté al alcance de todos.

Ante aquellos inquilinos que no cumplen alguna cláusula de su contrato de alquiler; generalmente el del pago de la renta, o cuando el plazo del contrato ha vencido, y no se produce la restitución bien pese al pedido expreso del arrendador, es que procede el desalojo. Es una pretensión de orden personal, tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de un simple precario.[1]

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Por tanto, se puede decir en líneas generales que a través del desalojo una persona, no necesariamente el dueño, puede exigir la recuperación de su bien, el cual se encuentra en posesión del arrendatario o inquilino.

2. ¿Cuál es la vía más óptima para recuperar un inmueble?

Luego de haber identificado el problema; la falta de pago de la renta por concepto del arrendamiento, detallaremos los medios por los cuales el arrendador puede recuperar su bien de una manera eficiente:

2.1. La conciliación extrajudicial: Al ser una vía en la que se basa en el diálogo y la solución que beneficie a ambas partes, sería una alternativa muy a considerar en caso un inquilino incumpla con el pago del alquiler, pudiendo llegar a un acuerdo respecto al monto que este pueda proporcionar al arrendatario o si se prescindirá de este, dejando establecido además un plazo para que el inmueble se desocupe. El acuerdo quedará plasmado en un acta de conciliación que tiene la calidad de una sentencia judicial.

Sin embargo, en la conciliación existe también la posibilidad de no llegar a un acuerdo o simplemente que el inquilino no asista a conciliar, ante esta situación se podrá accionar en la vía judicial, interponiendo una demanda de desalojo ante un juez de paz letrado a través de la vía sumarísima, siempre que no se haya enviado una carta notarial al inquilino exigiendo el pago y la restitución del bien.

2.2. La negociación: Esta también es una opción sensata, es decir el arrendador y el inquilino negociarán la salida de este último, a cambio de un monto dinerario. Al optar por esta vía el arrendador se ahorrará todo el tiempo que demora el trámite en el Poder Judicial, además de los gastos por honorarios de un abogado. Si comparamos el tiempo y el dinero invertido en un proceso judicial de desalojo, conviene más negociar con el inquilino.

Un gran problema respecto a la negociación es que es posible que el inquilino se quede con el pago y no desocupe el inmueble, por lo que de optar por esta vía es pertinente estar asesorado por un abogado inmobiliario.

2.3. La vía judicial: La vía judicial es otra alternativa para recuperar un inmueble de un inquilino moroso, que implica atravesar un proceso ante el órgano jurisdiccional, a fin de que sea un juez quien ordene la desocupación del bien y la entrega al arrendador. Lamentablemente, por la carga procesal la decisión final suele tardar muchos meses, aunque se han creado vías especiales para acelerar este tipo de procesos.

Teniendo estas 3 recomendaciones, queda en manos del arrendador escoger cuál es la vía ideal para la recuperación de su bien.

3. Lo que no deberías hacer

Esta es una precisión muy a tener en cuenta para los arrendadores: el envío de una carta notarial. Es importante conocer los efectos que el envió de la carta notarial podría tener sobre un futuro proceso judicial de desalojo. Esto se abordó en el Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil de 2017.

Después de haberse publicado el IV Pleno Casatorio Civil, los jueces de paz letrado no son competentes en los procesos de desalojo cuando hubo un requerimiento de restitución del bien a través de una carta notarial enviada por parte del arrendador hacia el arrendatario (inquilino). En ese supuesto el arrendatario quedará constituido como poseedor precario, en consecuencia deberá conocer el proceso de desalojo un juez especializado, por tanto el arrendador queda impedido de interponer la demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino por ocupación precaria.

Por tanto, el envío de la carta notarial más que una ventaja para los arrendadores, sería una desventaja en los procesos de desalojo. Al enviarse esta se convertirá al inquilino en un poseedor precario y, por tanto, el juez competente sería el juez especializado y no el de paz letrado.

Cuando el juez competente es el especializado, la demora es mucho mayor, pues es posible que llegue a la Corte Suprema a través del recurso de casación (este suele tardar de tres a cuatro años), por tanto, el periodo de espera del arrendador para recuperar su bien se prolonga. De ser competente el juez de paz letrado en un proceso de desalojo, el inquilino solo podrá impugnar hasta la sala superior, no pudiendo acceder al recurso extraordinario de casación, lo que se resume en un tiempo menor de espera por parte del arrendador.

4. El proceso de desalojo

En caso de no prosperar el diálogo a través de la conciliación o negociación, no queda otra salida que proceder en la vía judicial a través de una demanda de desalojo. A la fecha de publicación de la presente nota en el Código Civil peruano señala dos formas de desalojo: desalojo por falta de pago, regulado en el artículo 1698 y el desalojo por vencimiento de contrato, que está estipulado en el artículo 1699 del mencionado cuerpo normativo.

El llamado «proceso de desalojo», según el Código Procesal Civil, se traduce en una pretensión de «restitución de un predio». Es decir, que por medio de este proceso se consigue que a un sujeto se le entregue un predio, cosa que se logra conforme a las normas del proceso sumarísimo.[2] Esta demanda debe interponerse ante el juez de paz letrado, siempre que no supere las 50 URP.

Es menester señalar que el proceso sumarísimo en teoría es el más corto dentro de la legislación peruana, pues según sus plazos este debe ser rápido y sencillo. No obstante, el proceso sumarísimo no suele ser así, pues la parte demandada puede presentar tachas, excepciones, defensas previas, impugnaciones y todo tipo de métodos de defensa que la ley ha establecido. Esto se traduce que el proceso de desalojo se prolongue y complique, lo que ocasiona a los arrendadores un perjuicio en su contra; ya que no les queda otra más que esperar año tras año para recuperar el bien materia de arrendamiento o cobrar el dinero producto del alquiler. Si a esto se le adiciona el uso de la carta notarial, en conjunto hace que el desalojo de un inmueble sea un proceso muy extenso.

No todo es sombrío en un desalojo, por lo que también en esta nota se brindará soluciones para que un inquilino moroso desocupe un inmueble de una manera más rápida y eficaz.

5. Causales de desalojo

Además de las causales previamente mencionadas que se encuentran en nuestro Código Civil, existen otras como aquella derivada de una cláusula de allanamiento futuro, desalojo con intervención notarial, aquel que regula el Decreto Legislativo 1177 y por ocupación precaria.

6. Tipos de desalojo

Habiendo mencionado las causales en las que procede el desalojo del inmueble otorgado en arrendamiento, nos centraremos las  vías por las que puedes desalojar a un inquilino por falta de pago.

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6.1. Desalojo con intervención notarial

A partir del 2019, a través de la Ley 30933, se puede llevar a cabo este procedimiento en caso un inquilino no cumpla con el pago del arrendamiento o su contrato haya vencido.

Para la procedencia de este tipo de desalojo deben considerarse dos cosas. La primera es que dentro del contrato de arrendamiento suscrito entre el arrendador y el inquilino debe incluirse las siguientes cláusulas:

a. Una cláusula de allanamiento a futuro, para que se le restituya el bien inmueble el arrendatario en caso se de el vencimiento del plazo de contrato o la resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta.

b. Una cláusula de sometimiento expreso a lo establecido en la Ley 30933 para que el notario constate las causales de vencimiento del plazo del contrato o la resolución por falta de pago de la renta, y el juez de paz letrado pueda ordenar y ejecutar el desalojo.

Esta cláusula de sometimiento expreso a la mencionada ley debe contener de forma expresa e indubitable la decisión de ambas partes, que, ante la configuración de cualquiera de las causales de desalojo mencionadas en el punto a, se someterán a la competencia del notario para la constatación de dicha causal y la ejecución del desalojo por parte del juez de paz letrado.

c. Una cláusula donde esté consignando el número, tipo y moneda de la cuenta de abono abierta en una empresa del sistema financiero o en una cooperativa de ahorro y crédito supervisada por la SBS, en la cual el arrendatario deberá abonar la renta convenida en el contrato de arrendamiento.

Si la cuenta de abono es modificada, el arrendador deberá poner en conocimiento al arrendatario dicha situación mediante comunicación de fecha cierta. En tanto no se efectúe dicha comunicación, los pagos realizados en la cuenta primigenia se considerarán válidos.[3]

El segundo requisito respecto para la procedibilidad del desalojo con intervención notarial versa en lo siguiente:

a. El inmueble materia de desalojo notarial debe encontrarse individualizado inequívocamente; y dentro del contrato de arrendamiento debe consignarse las referencias precisas de su ubicación.

b. El contrato de arrendamiento debe estar contenido en el Formulario Único de Arrendamiento de Inmueble destinado a Vivienda (FUA), creado por el Decreto Legislativo 1177, donde se establece el Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda o en escritura pública. En este caso, el contrato de arrendamiento puede estar destinado para vivienda, comercio, industria u otros fines.

c. Aquellas modificaciones o adendas al contrato de arrendamiento deberán cumplir con la misma formalidad que el contrato primigenio.[4]

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6.2. Desalojo por cláusula de allanamiento

A través de la Ley 30201 que modifica el artículo 594 del Código Procesal Civil, los arrendadores obtienen una nueva manera de desalojar a sus inquilinos. Lo más relevante que señala el artículo mencionado es lo siguiente:

1. El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Pero, si se ampara la demanda, el lanzamiento solo puede ejecutarse luego de seis días que se haya vencido el plazo.

2. Procede en los contratos de arrendamiento de inmuebles que cuenten con firmas legalizadas ante notario público o juez de paz, para aquellos lugares donde no haya notario público. Debe contener una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario para que este restituya el bien en caso concluya el contrato o si este se resuelve por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil.

3. El juez deberá notificar la demanda al arrendatario para que en un plazo de seis días, pueda acreditar si el contrato de arrendamiento se encuentra vigente o si el pago del alquiler adeudado se canceló.

4. De vencerse el plazo de seis días y no se acredita lo señalado en el párrafo anterior, el juez deberá ordenar el lanzamiento en quince días hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.[5]

6.3. Desalojo a través del proceso único de desalojo

En el año 2015 salió a la luz el Decreto Legislativo 1177 que da la opción a los arrendadores la posibilidad de desalojar a inquilinos a través de un proceso único de desalojo.

Con este fin se crearon 3 formularios:

FUA: Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.

FUAO: Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda.

FUAL: Formulario Único de Arrendamiento – financiero (Leasing) de Inmueble destinado a vivienda.

Los formularios tienen mérito de ejecución, si estos fueron suscritos ante un notario o juez de paz letrado. La copia certificada de los Formularios suscritos ante un Notario, se inscribe en el Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda – RAV y pueden inscribirse en el Registro de Predios de la Sunarp. El trámite de inscripción en los mencionados registros es independiente.

Es importante señalar que para poder tramitar el proceso único de desalojo, los contratos contenidos en los FUA, FUAO y FUAL deben registrarse en el RAV y deben tener el expreso e irrevocable consentimiento del arrendatario (inquilino) a favor del arrendador para que este último conozca la puntualidad o morosidad respecto al pago de la renta que se haya acordado.[6]

6.4. Desalojo judicial a través de la vía sumarísima

Es la la vía más usual para solicitar el desalojo en nuestro país en caso el inquilino incumpla con el pago de la renta. Se encuentra regulado en el Código Civil[7]. Esta demanda se tramita en el proceso sumarísimo, sin embargo, dependiendo de las acciones a tomarse previo a la interposición de la demanda, puede tramitarse ante el juez de paz letrado o ante el juez especializado. Dependiendo quién sea el juez competente repercutirá en la demora del proceso de desalojo, tal como se mencionó en los puntos precedentes.

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7. Conclusiones

Es recomendable acudir a un abogado especialista en materia contractual para que este asesore y elabore un buen contrato de arrendamiento al arrendador, que permita un proceso desalojo rápido dentro de las opciones que ofrece nuestro ordenamiento legal.

La vía más rápida y recomendable para un desalojo sería la negociación, siempre que el arrendador esté asesorado por un abogado especialista en lo civil.

El envío de la carta notarial requiriendo el cumpliento de pago también supondrá; en caso el inquilino no cumpla con dicho pago, que el contrato ha fenecido. Por tanto, si lo que se pretende es una vía célere, el envío de la carta notarial no debe ocurrir, sino simplemente la invitación a conciliar, para que en caso no se arribe a una cuerdo en la vía conciliatoria o a través de la negociación se interponga la demanda de desalojo en la vía judicial, debiendo conocer este proceso un juez de paz letrado y no uno especializado. Así el inquilino solo podrá llegar hasta el recurso de apelación y no casación.

[1] Ledesma Narváez, Marianella (2008). Comentarios al Código Procesal Civil. Análisis artículo por artículo. Tomo II. Lima: Gaceta Jurídica.

[2] Ninamancco Córdova, Fort. «Comentario al artículo 585 del Código Procesal Civil». En Cavani, Renzo (coord.). Código Procesal Civil comentado por los mejores especialistas. Análisis y comentarios artículo por artículo/Concordancias/Jurisprudencia/Referencias bibliográficas Tomo IV. Lima: Gaceta Jurídica, 2016, p. 546.

[3] Artículo 5 de la Ley 30933.

[4] Artículo 4 de la Ley 30933.

[5] Artículo 594 del Código Procesal Civil.

[6] Artículo 4 de Decreto Legislativo 1177.

[7] Artículo 1698 del Código Civil.

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